皆さんは不動産投資と聞いてどんなイメージがありますか？
家賃収入を得ることで給料以外に収益源ができ不労所得になるイメージ。
あるいは非常に高額になるでリスクが大きいイメージなど様々イメージがあると思います。
どちらも正解ですがただ言えるのはリスクとリターンの両方を理解してようやく投資する土台を作ることができます。
そのため今回の内容としては不動産投資に関しての仕組みとメリット・デメリットを踏まえた上でどんな投資手法なのかを紹介させていただきます。
特にサラリーマンと非常に相性がいい投資手法なのでその理由についても解説していきます。
こんな方におすすめ
- 投資に興味がある方
- 不動産投資の仕組みを勉強したい方
- 将来的に不動産投資に興味がある方
- 給料とは別の収入源を増やしたい方
上記の項目で１つでも当てはまりましたら是非最後までご覧下さい。
それでは早速紹介していきます。
不動産投資の仕組み
不動産投資で資産を形成する為にはこの図で紹介しているように
ポイント
①家賃収入を得ることを目的としたインカムゲイン
②不動産を購入した金額よりも高い金額で売却して利益を得るキャピタルゲイン
主にこの２種類があります。
ただ、②キャピタルゲインを狙う場合不動産というのはよっぽどいい物件を購入しない限り年々評価額が下がってしまう傾向があります。
そのため、一般的に不動産投資で資産形成を考える上では①インカムゲインを目的に行うことが多いです。
また、不動産投資において同じ条件の物件はこの世に１つしかありません。
同じような場所で同じ建物でもその土地の価格や建物の価格は時代や劣化と共に変動していきます。
不動産の特性上、売却するまでに時間がかかることから流動性が低いこともあり、価値にはすぐに反映されません。
投資の中でも株式投資のように1日の中で何度も売買することで利益を得ることは難しく長期的な投資手法になっております。
このことからも不動産投資においてキャピタルゲインよりもインカムゲインの方が推奨されてることが多いです。
インカムゲインでの収益
この図や冒頭でも紹介したように基本的に不動産自体が高額なものが多いです。
そのため、全て現金で支払うというより銀行からお金を借りてそのお金で不動産の購入することがほとんどになります。
そして購入した物件の入居者さんから家賃をもらい、そこから銀行への返済や諸経費を引いて残ったお金が収入になります。
特徴としては一気に入居者が出ていかない限り安定的に収入を得ることができます。
建物自体が年々劣化していくのでメンテナンスは定期的に必要ですがそれ以外はやることがなく自分が働かなくても稼ぐことのできる不労所得として注目を浴びております。
不動産投資のメリット
主なメリットについては下記の通りです。
ポイント
- 銀行にお金を借りてレバレッジを効かせて少額からでも投資が出来る
- 働かなくても収入が入ってくる（不労所得）
- サラリーマンなど他に働いている人でも出来る
- 節税対策（所得税控除）
- 現物資産なのでインフレリスクに強い
投資として考えるなら不動産投資は非常に優秀な投資手法になります。
特にサラリーマンとの相性は非常にいいです。
その理由としては
①時間に縛られず始めることが出来る
②特別な資格は不必要
③サラリーマンという信用があるので銀行から融資を受けやすい
④そのため現金がなくても始めることが出来る
時間や資格に縛られることがないので副業としても非常にお勧めです。
そのため実際に不動産投資をされている方の多がサラリーマンor始めた頃はサラリーマンだったという特徴もあります。
不動産投資のデメリット
非常に優秀なメリットの一方でヘビーなリスクもあります。
主なデメリットとしては
注意ポイント
- 空室のリスク（収入が下がる）
- 流動性が低い（すぐ売れない）
- 災害のリスクがある
- 建物の老朽化による資産価値の低下
- ぼったくり業者が多く騙されることが多い
ワンルームにしても１棟にしても購入する際の金額が大きいのでそれだけ大きく損をする可能性はあります。
特に気をつけていただきたいのは１番最後に書いたようにぼったくり業者が多いことです。
全く収益にならないような物件をいい物件と思わせて購入させようとするので不動産投資を始める際はまずしっかり勉強してから始めましょう。
ちなみに多額の現金が必要ということでデメリットとして紹介させていただきましたが比較的少額で始めることが出来る不動産投資もあります。
それが戸建て不動産投資になります。
実際にこちらの記事でも初心者でサラリーマンならまず戸建て不動産投資を始めるメリットについて紹介しております。
ご興味があれば是非ご覧下さい。
不動産投資の立ち位置
先ほど紹介したように投資なのでもちろんメリット、デメリットがあります。
その中でも不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言われております。
他の投資と比べて不動産投資の立ち位置を表で表しております。
立ち位置としてはFXと株式投資の間くらいに位置付けられております。
初めに掛かる金額が大きいので株やFXなどと比べても馴染みがない投資に感じますが、正しく投資することが出来れば効率よく資産を形成することができる投資手法になってます。
不動産投資に重要にになってくるのが利回りでございます。
例えば、1200万円の物件を購入し、その物件を1ヶ月家賃10万円で貸し出した場合、年間の収入は120万円になります。
1200万円で購入した物件が1年間で120万円という物件価格の10％の収入を得ることができので利回り10％と表すことが出来ます。
（利回り＝年間の家賃収入/物件購入価格）
どのくらいの数値だとお得、損というのは土地の条件だったり物件の規模によって変わってきます。
そのため一概に数値だけで判断はできませんが、今後物件を探していく中で最も重要な指標になってくるので覚えていてください。
その他の投資についてメリット、デメリットとどのような方が合うか投資の種類を紹介しておりますのでこちらもご覧下さい。
今後物件探しで苦戦するであろう内容
これから始めようと思われる皆さんが恐らく苦戦するであろう内容について私の実体験から紹介させていただきますと主にこのようなことで悩んでいます。
注意ポイント
- 融資に関して→希望の条件で貸してくれる銀行があるか
- 購入価格の予算→自己資金もある程度必要
- 土地条件にあった利回り→１番重要。探してみていい物件はあまりない
- 管理会社に関して→管理費や入居にどれだけ力を入れてくれるか
挙げたらキリがないですがこんなところで悩むのではないでしょうか。
その中で特に融資に関してですが土地や建物の築年数によって貸して貰える金額が大きく変わってきます。
築古で郊外の物件で考えた場合、この条件だと頭金を多く入れるか元々不動産投資で実績がある人じゃないとなかなか難しい条件になっています。
おそらく最初にぶち当たる問題が融資についてだと思うのでその記事も出来次第更新させていただきます。
まとめ
今回の内容として不動産投資についてどういう仕組みなのか、またメリットとデメリットについて紹介させていただきました。
私見にはなりますが不動産投資は非常に優れた投資の１つだと思います。
融資を受けることが出来れば少額で始めることができ大きな利益を不労所得として得ることが出来るのでメリットが大きい一方でリスクも大きい投資手法になります。
特に初心者の方は戸建て投資をお勧めしておりますのでこちらも是非併せてご覧下さい。
初心者でサラリーマンは戸建て不動産投資がお勧めな理由 詳しくはコチラ
ただ上記で説明したデメリットのほとんどは自分の努力と工夫でなんとかなるものばかりです。
そのため、１番気をつけなければならないのはぼったくり業者から騙されるのだけはその後努力と工夫も為す術もなく終わってしまいます。
大手の会社でも収益が出ない物件を勧めてくるのでその物件が本当に優良なのか自分で判断する必要があります。
不動産投資を行う上で重要なのが必要最低限の知識をつけることが重要になりますので引き続き一緒に勉強していきましょう。
こちらは非常に有名で多くの方が読まれているので是非ご興味があればご覧下さい。