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【不動産投資】物件選定基準を紹介!サイトで調べる際に知っておくべき指標

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「不動産投資を始めたいけど、何をすればいいの?」

「いい物件の選び方がわからない…」

「サイトで調べるときは何に注目したらいいの?」

いざ不動産投資を始めようと思ってインターネットのサイトを見てもなかなかいい物件を探すのは難しいですよね。

もちろん、良い物件があまり出回っていないという問題はありますが、見つけた際に本当に良い物件なのか見極める必要があります。

ただ、インターネットの難点として直接見て判断することができないので各指標でおおよその判断をつけることが重要です。

そこで今回の内容としてはインターネットの情報で不動産投資物件を判断するに際に使用する指標を解説していきます。

こんな方におすすめ

  • これから不動産投資を始めようと思っている方
  • 良い物件を見極めれるようになりたい方
  • 不動産物件を判断する材料の種類を増やしたい方

特にこれから不動産投資を始めようと思っている方は知っていて損しない情報なので参考になれば幸いです。

指標はあくまでも指標なのでこれが全てではないですが、知らないとでは物件の当たりをつけ効率的に探すことができるのでこれを気にぜひ覚えていってください。

不動産投資物件を選定するのに知っておくべき指標

今回物件を選定するのに必要な6つの指標を紹介させていただきます。

ポイント

  1. 利回り
  2. ROI
  3. CCR
  4. イールドギャップ
  5. DCR
  6. IRR

それでは順番に解説していきます。

利回り

不動産投資で知っておくべき利回りは2種類指標があります。

ポイント

  • 表面利回り
  • 実質利回り

まず利回りというのは投資金額に対する収益の割合ことをいいます。

簡単に説明すると投資したお金に対して1年後にはそのお金でいくら稼ぐことができるのかを見る指標です。

これらを解説していきます。

表面利回り

不動産投資サイトに記載されている利回りは全てこちらになるベーシックな指標です。

計算式はこちらで表すことが出来ます。

メモ

表面利回り=【年間の満室想定家賃】/【物件購入価格】×100%

例えば1000万円で購入した物件が月の家賃5万円の場合、年間収益が60万円になります。

そのため、この物件の表面利回りとして

60万円【年間の満室想定家賃】/1000万円【物件購入価格】✕100%なので6%になります。

計算方法が単純なので数値として簡単に出すことができますが、その他の費用が含まれてないのであまり実戦向きではないのが欠点です。

その一方でより実践的な指標として実質利回りという考え方があります。

実質利回り

実際に幾ら入ってくるのか、具体的には不動産を運営するにあたって運用経費が掛かってきます。

また、物件を購入するに当たっても購入経費が掛かってくるのでそれらを差し引いてどれだけ収入があるのか測る実践的な指標となっております。

図で表すとこちらになりますのでご覧ください。

計算式はこちらで表すことが出来ます。

メモ

実質利回り=(【年間の満室想定の家賃】ー年間運営経費)/(【物件購入価格】+購入経費)×100%

例えば1000万円で購入した物件の初期費用が100万円掛かり、月の家賃5万円のうち1万円が管理手数料で1万円がローン返済の場合の実質利回りは

(60万円【年間の満室想定家賃】ー24万円【管理手数料1+ローン1=2万円✕12】)/(1000万円【物件購入価格】+100万円【初期費用】✕100%

さきほどと同じ購入価格と家賃収入なのにも関わらず約3.3%と表面利回りと比べても低い数値となっております。

そのため、物件の正確な収益性を調べるには全ての費用を入れる必要がありますので表面利回りだけに惑わされないようにすることが大切です。

図で表すとこのようになります。

引用:https://www.apartkeiei.com/articles/-/87

また、地域建物によって何%からが良いとは一概に言えませんが利回りの目安として

f:id:nariagariblog:20190825211354j:plain

https://trust-blog.jp/yeld-real-estate

となっております。

この利回りは不動産投資に行うにあたって非常に重要な数値なため必須の指標となっております。

多くの物件の利回りを見ることで何%からお得なのか立地築年数などから判断できるようなることが重要です。

あまり見かけないですが実質利回り15%以上は利益が出やすい目安の数値となっております。

ROI(投資収益率)

不動産投資だけでなく株式投資をする際にも重要な指標となり行った投資に対してどれだけの効果が出たか測る指標となっています。

不動産投資においては、自己資金が賃貸経営で得られるキャッシュフローでどれだけ回収できるかを表しています。

そのため、数字が大きいほど少ない投資でキャッシュフローを得られることがわかるのでキャッシュフロー投資を目指す人にとっては参考指標になります。

計算式で表すと

メモ

ROI=【家賃収入ー返済額】/自己資本

例としては同じ1000万円で年間の家賃収入100万円のマンションを買うにしてもローンを組むのか一括で払うのかでは大きく違ってきます。

・自己負担1oo%の場合

参考

(家賃収入100ー返済額0円)/1000万円=10%

になります。

自己資本を多く使用しているのでROIは低くなっています。

・900万借りて(2%、20年返済)購入する場合

メモ

(家賃収入100万円ー返済額55万円)➗100万円=45%

ローンを組むことで自己資本をの金額が少なくなるので先ほどと比べてROIは高くなります。

このように数字が大きいほと少ない金額で収益を出すことが出来ますが、一方で家賃収入金利で大きく変化してしまう可能性があるので注意が必要です。

図ではこのように表しております。

引用:https://www.renosy.com/magazine/entries/301

ROIが高いことによるメリットは手持ちの現金を残せることになります。

000万円の物件を購入しても急に明日100万円が必要になった場合、すぐ売れるものではないので対応することができません。

また、他の物件を購入する際にもある程度の現金は必要になってくるので現金を残しつつ投資を行うことが事業の効率間にも繋がります。

そのため、ROIが高いと現金を残すことで様々なことに使用することができるのでその点がメリットになります。

あくまでも目安ですが多くの方は20%くらいを目安としていますのでご参考までに。

CCR(Cash on cash return)

自己資金収益率を意味しており、投資の効率を判断する指標となっており他人資本を除いた自己資本に対してキャッシューがどれだけ出ているかを示しています。

こちらに関しても数字が高ければ効率投資がいいと判断されます。

計算式で表すと

参考

CCR=年間キャッシュフロー額/投下自己資金額×100

投資効率を上げるということは、自己資金を少なくし、融資を多く引き出すことが重要になってきます。

特に不動産投資を始めたばかりの段階では出来るだけCCRが高い投資を行い回転を早めることが重要です。

その理由としては現金を残すことで次の展開に移りやすい点が挙げられます。

例えば、自己資金が1000万円で利益が100万円/年の物件を購入した場合

メモ

・CCR=100/1000=10%

このようにCCRは10%になりますがこれは投資の回収が1年で10%進む(自己資金回収まで10年)とも意味しています。

これが25%(回収まで4年)、50%(回収まで2年)と高くなっていくとそれだけ投資回収の期間が短く次の展開に移りやすくなります。

図で表すとこのようになります。

引用:https://ir-i.jp/realestate/?p=585

ちなみに最も融資を受けやすい物件は「RC造で築20年未満の物件」とされています。

その理由はRC造の耐用年数が47年と最も長いからです。

不動産投資は融資が重要ということがよくわかる指標になります。

基準としては最低でも30%以上を基準にすることをお勧めします。

イールドギャップ

直訳すると利回りの差を表しています。

簡単に説明するとローンの金利と物件の利回りの差を表したものです。

計算式で表すと

メモ

イールドギャップ=表面利回りー借入金利

になります。

ただ、この計算式だと諸経費やローン定数が入っていないので正確な指標にはならないと言われています。

実質利回りの計算式はこちらになります。

参考

(【年間の満室想定の家賃】ー年間運営経費)/(【物件購入価格】+購入経費)×100%

また、ローン定数(融資の残金に対する、年間返済額の割合を表したもの)を表す計算式はこちらになります。

参考

年間元利返済額(元金と利子を合わせた返済額)/借入金×100

このような計算式を用いて正確なイールドギャップの計算式はこちらになります。

ポイント

実質利回りーローン定数=正確なイールドギャップ

となりますので正確に物件を評価をする場合はこのように計算することをおすすめします。

そのため、実質利回りが15%でもローン定数が5%になるとイールドギャップは10%と非常にギャップを生むことになります。

引用;https://realestate-school.jp/yield-gap/

物件によってイールドギャップの目安も大きく異なってきますが6%以上からと言われております。

DCR(Debt coverage ratio)

債務回収比率のことで投資のレバレッジの安全性すなわちローンの返済余力を表した指標になります。

不動産投資において経営の安全度を見る指標で単位を倍と表します

計算式で表すと

メモ

DCR=純利益(NOI)➗ローン返済額(年間負債支払額:ADS)

純利益は純粋な手残りのことを意味しております。

数値の意味合いとしては純利益とローン返済額が同じ、すなわちキャッシュフロー が+−0の状態が「1」として表します。

そのため「1」を下回ると損失が出ている状態で収益に占めるローンの割合が高すぎることがわかるので注意が必要です。

図で表すとこちらになります。

引用:http://www.toma-asset.co.jp/560962939

目安としてはDCR値が1.3以上が安全圏と言われておりますが、より安全性を求めるのであれば1.5以上でさらに安全な目安とされています。

IRR(Internal rate of return)

内部収益率のことで投資期間内における利回りを示した数値になっています。

将来得られるキャッシュフローだけでなく、投資期間も考慮し、その投資が効率的かどうか判断することができる指標になっております。

計算式で表すと

メモ

0=C0/C1/(1+r)1/C2/(1+r)2+C3/(1+r)3・・・

Cn/(1+r)n

C0=投資額

C1=1年目のリターン

C2=2年目のリターン

C3=3年目のリターン

Cn=n年目(売却する年)のリターン

r=IRR(実質利回り)

非常に難しい計算式になっておりますが、将来の収益より目先の収益が大きく影響する指標な為、数年後の売却を前提とした不動産投資においては重要な数値になります。 

引用:https://fudoshiru.com/3711/

おおよその目安としては5%程度と言われております。

まとめ

今回は不動産投資物件を選ぶ際に必要になってくる指標を紹介させていただきましたがいかがだったしょうか。

全ての指標が良いからといって収益が必ず出る物件とも一概には言えないですが、少なくとも判断材料になる基準は必要になります。

指標をまとめて行く中で感じたのは、少ない手出し金額でいかに長く融資を引けるかということが重要になってくることです。

そのような物件を選ぶことがいい物件(キャッシュフローが出る物件)に繋がるのではないでしょうか。

不動産投資の基本的な仕組みや始め方については以前の記事でも紹介しております。

【サラリーマンにオススメ】不動産投資の始め方を初心者でもわかるように解説

また、不動産投資や株式投資のような資産形成全般の内容に関してはこちらの記事でも解説しております。

【資産形成】投資初心者でもお金を効率的に増やすおすすめの方法!

ご興味がありましたらぜひご覧ください。

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