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f:id:nariagariblog:20191122164040j:plain

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何事も選定の基準は重要だよね!今回は物件をサイトで探すのにあたって知っておくべき指標を解説していくよ!
成り上がりサラリーマン

上記の会話でもありましたように不動産投資を始めたいけど何をどう判断して物件を選んだらいいか分からないという方は多いのではないでしょうか。

特に不動産投資というのは高額なので万が一失敗してしまうと損害も大きくなります。

そのため収益が出る物件を慎重に選んでいくことが重要ですが、選定するにしても指標が必要になってきます。

もちろん、最終的な購入の判断は自分の目で見て決断する必要がありますが、その前段階である程度絞っていければ物件選定も楽に選ぶことができます。

今回の内容として不動産投資をこれから始める、もしくは今後始めようと思っている方に向けて、どの指標が何の意味をなしているのかその説明をさせていただきます。

その指標だけで物件を購入とはいかないですが、少なくとも判断する材料には必須の項目となっています。

参考に不動産投資の仕組み、メリットとデメリットについて解説した記事はこちらになりますので併せてご覧下さい。

不動産投資の仕組みについて 詳しくはコチラ

こんな方におすすめ

  • 不動産投資を始めようと思っている方
  • 今後不動産投資を考えている方
  • 不動産投資物件の選定する基準が不明確な方
  • 不動産投資の指標を知りたい方

以上の項目に1つでも当てはまりましたら是非最後までご覧下さい。

それでは早速紹介していきます。

主な指標

検討するのに必要な指標

今回物件を選定するのに必要な6つの指標を紹介させていただきます。

ポイント

  1. 利回り
  2. ROI
  3. CCR
  4. イールドギャップ
  5. DCR
  6. IRR

それでは解説していきます。

利回り

引用:https://www.apartkeiei.com/articles/-/87

利回りに関して2種類指標があります。

ポイント

  • 表面利回り
  • 実質利回り

これらを解説していきます。

表面利回りとは

不動産投資サイトに記載されている利回りは全てこちらになるベーシックな指標です。

計算式はこちらで表すことが出来ます。

メモ

表面利回り=【年間の満室想定家賃】/【物件購入価格】×100%

その一方で

実質利回りとは

実際に幾ら入ってくるのか、具体的には不動産を運営するにあたって運用経費が掛かってきます。

また、物件を購入するに当たっても購入経費が掛かってくるのでそれらを差し引いてどれだけ収入があるのか測る実践的な指標となっております。

計算式はこちらで表すことが出来ます。

メモ

実質利回り=(【年間の満室想定の家賃】ー年間運営経費)/(【物件購入価格】+購入経費)×100%

地域建物によって何%からが良いとは一概に言えませんが目安として

f:id:nariagariblog:20190825211354j:plain

https://trust-blog.jp/yeld-real-estate

 となっております。

この利回りは不動産投資に行うにあたって非常に重要な数値なため必須の指標となっております。

多くの物件の利回りを見ることで何%からお得なのか立地築年数などから判断できるようになれば成功の近道になります。

あまり見かけないですが実質利回り15%以上は利益が出やすい目安の数値となっております。

ROI(投資収益率)

引用:https://www.renosy.com/magazine/entries/301

行った投資に対してどれだけの効果が出たか測る指標となっています。

不動産投資においては、自己資金が賃貸経営で得られるキャッシュフローでどれだけ回収できるかを表しています。

その為、数字が大きいほど少ない投資でキャッシュフローを得られることがわかるのでキャッシュフロー投資を目指す人にとっては参考指標になります。

 計算式で表すと

メモ

ROI=【家賃収入ー返済額】/自己資本

例としては同じ1000万円で利回り10%マンションを買うにしてもローンを組むのか一括で払うのかでは大きく違ってきます。

・自己負担100%の場合

参考

(家賃収入100ー返済額0円)/1000万円=10%

になります。

・900万借りて(2%、20年返済)購入する場合

メモ

(家賃収入100万円ー返済額55万円)➗100万円=45%

このように数字が大きいほと少ない金額で収益を出すことが出来ますが、一方で家賃収入金利で大きく変化してしまう可能性があるので注意です。

目安としては20%くらいとなっております。

CCR(Cash on cash return)

引用:https://ir-i.jp/realestate/?p=585

自己資金収益率を意味しており、投資の効率を判断する指標となっており他人資本を除いた自己資本に対してキャッシューがどれだけ出ているかを示しています。

こちらに関しても数字が高ければ効率投資がいいと判断されます。

計算式で表すと

参考

CCR=年間キャッシュフロー額/投下自己資金学×100

投資効率を上げるということは、自己資金を少なくし、融資を多く引き出すことが重要になってきます。

特に不動産投資を始めたばかりの段階では出来るだけCCRが高い投資を行い回転を早めることが重要です。

その理由としては現金を残すことで次の展開に移りやすいからです。

自己資金が1000万円で利益が100万円/年の物件を購入した場合

メモ

・CCR=100/1000=10%

とCCRは10%になります。

これは投資の回収が1年で10%進む(自己資金回収まで10年)ことがわかります。

これが25%(回収まで4年)、50%(回収まで2年)と高くなっていくとそれだけ投資回収の期間が短くなります。

このことから次の展開に移りやすくなります。

ちなみに最も融資を受けやすい物件は「RC造で築20年未満の物件」とされています。

その理由はRC造の耐用年数が47年と最も長いからです。

不動産投資は融資が重要ということがよくわかる指標になります。

基準としては最低でも30%以上を基準にすることをお勧めします。

イールドギャップ

引用;https://realestate-school.jp/yield-gap/

直訳すると利回りの差を表しています。

計算式で表すと

メモ

イールドギャップ=表面利回りー借入金利

になります。 

ただ、この計算式だと諸経費やローン定数が入っていないので正確な指標にはならないと言われています。

その為

実質利回り

参考

(【年間の満室想定の家賃】ー年間運営経費)/(【物件購入価格】+購入経費)×100%

ローン定数(融資の残金に対する、年間返済額の割合を表したもの)
→年間元利返済額(元金と利子を合わせた返済額)/借入金×100

このことも用いて正確なイールドギャップの計算式は

ポイント

実質利回りーローン定数=正確なイールドギャップ

となりますのでお間違えなく。

そのため、実質利回りが15%でもローン定数が5%になるとイールドギャップは10%と非常にギャップを生むことになります。

物件によってイールドギャップの目安も大きく異なってきますが3%以上からと言われております。

DCR(Debt coverage ratio) 

引用:http://www.toma-asset.co.jp/560962939

債務回収比率のことで投資のレバレッジの安全性すなわちローンの返済余力を表した指標になります。

計算式で表すと

メモ

DCR=純利益(NOI)➗ローン返済額(年間負債支払額:ADS)

純利益は純粋な手残りのことを意味しております。

数値の意味合いとしては純利益とローン返済額が同じ、すなわちキャッシュフロー が+−0の状態が「1」として表します。

そのため「1」を下回ると損失が出ている状態で収益に占めるローンの割合が高すぎることがわかります。

目安としてはDCR値が1.3以上が安全圏と言われておりますが、より安全性を求めるのであれば1.5以上でさらに安全な目安とされています。

IRR(Internal rate of return)

引用:https://fudoshiru.com/3711/

内部収益率のことで投資期間内における利回りを示した数値になっています。

将来得られるキャッシュフローだけでなく、投資期間も考慮し、その投資が効率的かどうか判断することができる指標になっております。

計算式で表すと

メモ

0=C0/C1/(1+r)1/C2/(1+r)2+C3/(1+r)3・・・

Cn/(1+r)n

C0=投資額

C1=1年目のリターン

C2=2年目のリターン

C3=3年目のリターン

Cn=n年目(売却する年)のリターン

r=IRR(実質利回り)

非常に難しい計算式になっておりますが、将来の収益より目先の収益が大きく影響する指標な為、数年後の売却を前提とした不動産投資においては重要な数値になります。 

おおよその目安としては5%程度と言われております。

まとめ

今回は不動産投資物件を選ぶ際、必要になってくる指標を紹介させていただきましたがいかがだったしょうか。

全ての指標が良いからといって収益が必ず出る物件とも一概には言えないですが、少なくとも判断材料になる基準は必要になります。

指標をまとめて行く中で感じたのは、少ない手出し金額でいかに長く融資を引けるかということが重要になってくることです。

そのような物件を選ぶことがいい物件(キャッシュフローが出る物件)に繋がるのではないでしょうか。

基本的な仕組みについては以前紹介しておりますのでぜひご覧下さい。

不動産投資入門編 詳しくはコチラ

また、その他の投資全般に関してはこちらの記事でも解説しておりますのでご興味がございましたら是非ご覧下さい。

投資マニュアルお金を効率的に増やす方法 詳しくはコチラ

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