不動産投資で物件を購入する際、ローンで購入する方がほとんどではないでしょうか。
不動産の価格が高い点や今後の展開に備えて現金を蓄えておくなどローンを組む理由は様々ですが不動産投資において融資は非常に重要なポイントです。
そこで今回の内容としては不動産投資の中で融資について解説していきます。
特に戸建ての物件に絞った融資戦略について、なぜ融資が重要なのか、おすすめ金融機関別の特徴なども併せて紹介していきます。
融資を制するものは不動産投資を制すると言っても過言ではないのでこれから始めようと思っている方は是非ご覧下さい。
こんな方におすすめ
- 不動産投資に興味がある方
- 戸建て不動産投資を始めようと思っている方
- 戸建て物件の融資の重要性について理解したい方
- どの金融機関で融資を受けたらいいかわからない方
このような項目に１つでも当てはまりましたら是非最後までご覧下さい。
それでは早速紹介していきます。
不動産投資に融資が必要な理由
冒頭でも紹介しましたが不動産投資をするにあたって融資が必要な理由は大きく２つに分かれます。
ポイント
- 手持ちの現金がなく不動産購入資金が足りない場合
- 手持ちの現金はあるが戦略的に現金を残すための場合
この２つに分かれます。
また、不動産投資を行う際の流れとしてはこのようになっておりますのでご参照下さい、
この図のように不動産投資を始める第一歩はローンを組むことです。
理由としては上記で挙げた理由が主になっておりますが不動産投資にかかる費用（諸経費含む）が最初に必要になります。
そのため、物件を探すと同時に融資してくれる金融機関を探すことも不動産投資において重要です。
また、不動産を購入する際、諸経費が必要になりますが大体購入価格の約１割必要になってきます。
主な諸経費はこちらになります。
そのため、物件購入価格だけでなこのような諸経費が必要になりますのでこちらも頭に入れておきましょう。
ただ、最近では物件の購入価格を全額融資してもらえることは難しくなっていますので銀行によっては借りた金額の１〜２割は頭金が必要になってきます。
例えば１０００万円の物件を購入しようと考えた場合、諸経費を１割だと計算すると１１００万円必要です。
この場合、銀行からの融資額は多く見積もって約９００万円ほどになるので残り２００万円は手持ちの現金が必要になるのでこちらもご注意下さい。
現金を多く持っている方でもゆくゆく次の物件を検討している人や違う投資にお金を運用したい人などにとって現金は非常に重要なものになるので、融資はなるべく限界まで受けた方がお得です。
金融機関の種類
不動産投資を行う上でローンを組むことが重要となってきますが実際にお金を貸してくれるのは金融機関になります。
主な金融機関として
ポイント
- 都市銀行
- 地方銀行
- 信用金庫、信用組合
- 日本政策金融公庫
- ノンバンク
以上の５種類の金融機関が主に不動産投資で使用する金融機関になります。
それぞれ特徴がありますが大きく違う点としては融資の審査になります。
こちらの図のように特徴としては厳しい審査の金融機関ほど金利が低く、緩い審査の金融機関ほど金利が高くなっております。
そのためメガバンク系で融資を受けると金利が低いので利益が出やすいですが、その分審査が厳しいのでのでなかなか融資を受けるとが出来ません。
一方でネット銀行やノンバンク系で融資を受けると金利が高いので利益は出にくくはなりますが、その分審査が緩いので融資を受けることができます。
一般的に言われている融資を受ける審査の基準としてこちらになります。
ポイント
- 年収
- 物件の資産価値
- 借入金の有無
- 自己資金
- 勤務先情報
などがあります。
要はお金を返す能力があるかどうかを見られています。
条件別におおよその金利を表した図になりますが、ここでも金利は大きく変わってきます。
元銀行員が教える不動産投資ローンの融資と金利のポイント | 不動産投資コラム | 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE
先ほどの条件が揃っているほど属性が良いと表現されますが、属性が良いほど低い金利で融資を受けることができます。
そのため、不動産投資において融資を受けないと始まらないので個人の状況に合わせて金融機関を選ぶことが重要になってきます。
戸建て投資の融資に適している金融機関
今回の内容として戸建て物件に絞り金融機関別の融資戦略を紹介させていただきます。
ちなみに以前の記事で内戸建て不動産投資の中でも特に狙うべき物件を紹介させていただきました。
こちらもご興味がありましたらぜひご覧ください。
内容を簡単にまとめると築２０〜３０年の物件は大手の銀行などはほとんど相手にしてくれません。
そのような状況の中で築古の戸建て不動産投資を行う際に狙っていくべき金融機関として
ポイント
- 日本政策金融公庫
- ノンバンク
この２つを軸に考えていく必要があります。
ノンバンクの中でもおすすめの金融機関としてはこの３つです。
参考
- セゾンファンデックス
- 三井住友トラストL&F
- オリックス銀行
こちらが主流になってきます。
次から金融機関別に解説していきます。
セゾンファンデックス
まず、特徴から紹介します。
ポイント
- 築古でも長期融資（２０〜３０年）が可能
- 金利は変動で3.65%
- 頭金は約２０％必要
- 年収制限はなし
- ２０００万円以上の融資は難易度が上がる
このような特徴となっております。
比較的長期で融資を受けやすいのでキャッシュフローは出やすいのが大きな特徴です。
年収で融資の有無を区切っているところもありますがこちらはそうでもないので年収が高くない方にもおすすめです。
融資に関してはホームページから申し込みができるので気になる物件があればまずは問い合わせてみましょう。
サイトはこちらになります。
三井住友トラストL&F
特徴としてはこちらになります。
ポイント
- 融資エリアは基本的に都市部メイン
- 築古でも長期融資（２０〜３０年）が可能
- 金利は2.9〜4.8%
- 頭金は約２０％必要
- 年収制限はなし
- 組成手数料として融資額の2.16%必要
以上になります。
こちらも長期で融資が受けやすいのでキャッシュフローが出やすいです。
ただ融資エリアが限定されているので融資を考えている方はエリアの確認が必要になります。
こちらも融資の相談はホームページからできるので融資エリアと併せてご確認ください。
サイトはこちらになります。
オリックス銀行
特徴としてはこちらになります。
ポイント
- 融資エリアは都市部、近畿、名古屋、福岡がメイン
- 築古だとあまり長期で融資が引けない
- 金利は2.0〜2.5%
- 頭金は明記なし
- 年収５００万円以上から融資可能
- 融資最低額が１０００万円以上
以上になります。
他の２社と比べても特徴が異なっており金利が安いが、その分融資期間や年収や最低融資額が設定されています。
こちらも上手く活用することでキャッシュフローを出すことができるので１つの選択肢として考えておきましょう。
こちらもホームページから融資の相談をすることができます。
サイトはこちらになります。
日本政策金融金庫
特徴としてはこちらになります。
ポイント
- 融資エリアは全国
- 融資期間が短め（１０〜１５年）
- 金利は1.21〜2.1%
- 金額によるが頭金は約３０〜４０％必要
以上になります。
融資が短いが金利が安く融資を受けるハードルも低いので現金がある場合だと非常におすすめです。
いい条件で融資を引けることもできるのであとは頑張り次第というところもあります。
初心者の方は比較的こちらの金融機関がおすすめになります。
まとめ
今回の内容としては不動産投資て重要な項目である融資に関して金融機関ごとの特徴も踏まえて解説させていただきました。
戸建て物件の場合、融資をしてくれる金融基幹は限られてきます。
そのため、大企業に勤めていて年収が１０００万円以上ある方でない限り今回紹介した
ポイント
- 日本政策金融公庫
- ノンバンク
で融資を受けることがほとんどになるでしょう。
戸建て不動産投資の戦略としては大きく「現金を残す」のか「金利を安く」するのか「融資期間を長く」するのか様々な視点から考える必要があります。
ノンバンクも会社ごとに特徴が異なってきますので自分の状況や物件の特徴に合わせて選ぶことをおすすめします。
個人的な意見にはなりますが現金をある程度持っていて購入する物件の購入価格もそこまで高くないのであれば日本政策金融公庫がおすすめです。
今回、紹介させていただいた戸建て不動産投資に関してなぜおすすめなのかその理由はこちらの記事でも紹介しております。
また、資産運用（投資）全般の内容に関してはこちらの記事で解説しております。
戸建ての不動産投資に興味がある方でさらに勉強したい方はこちらの本も非常におすすめなのでぜひご覧ください。