不動産投資には様々な種類があります。
目的や状況に応じてどれが１番良いというのはありませんが、個人的な意見として初心者で始めるとしたら戸建て投資をおすすめしております。
理由に関してはこちらで紹介しておりますのでぜひご覧下さい。
今回の内容としては不動産投資の中で重要と言われている融資について解説していきます。
融資を制するものは不動産投資を制すると言っても過言ではないのでこれから始めようと思っている方は特にご覧下さい。
それでは早速紹介していきます。
不動産投資に何故、融資が必要なのか
不動産投資をするにあたって融資が必要な理由は大きく２つに分かれます。
- 手持ちの現金がなく不動産購入資金が足りない場合
- 手持ちの現金はあるが戦略的に現金を残すための場合
この２つに分かれます。
そして不動産投資を行う際、この「戦略的に現金を残す」という考えを頭に入れておくことは非常に重要になってきます。
その理由としてまず不動産投資の仕組みを知る必要があります。
仕組みとしてはこの図のような流れになっております。
この図のように不動産投資の第一歩はローンを組むことから始めっております。
このローンを組む理由として不動産を一括で購入することが出来ないことが大きな理由となっておりますが、不動産投資にかかる費用を全額借りることは出来ません。
不動産を購入する際、諸経費が必要になりますが購入価格の約１割必要になってきます。
主な諸経費はこちらになります。
少なくともこの諸経費は現金で払わなければなりませんし、銀行によっては借りた金額の１〜２割は頭金が必要になってきます。
そのため、手持ちのお金を全て不動産投資に回してしまうと現在生活するお金もなくなってしまいます。
生活に必要なお金を残していたとしてもゆくゆく次の物件を検討している人や違う投資にお金を使用したい人などにとって現金は非常に重要なものになるので、融資はなるべく限界まで受けた方がお得になります。
金融機関の種類
不動産投資を行う上でローンを組むことが重要となってきますが実際にお金を貸してくれるのは金融機関になります。
主な金融機関として
- 都市銀行
- 地方銀行
- 信用金庫、信用組合
- 日本政策金融公庫
- ノンバンク
以上の５種類が主に不動産投資で使用する金融機関になります。
それぞれ特徴がありますが大きく違う点としては融資の審査になります。
こちらの図のようにメガバンクで融資を受けると金利が低いので利益が出やすいですが、その分審査は厳しいのでなかなか融資を受けるとが出来ません。
一方でネット銀行やノンバンク系で融資を受けると金利が高いので利益は出にくくはなりますが、その分審査は緩いので融資を受けることができます。
一般的に言われている融資を受ける審査の基準として
- 年収
- 物件の資産価値
- 借入金の有無
- 自己資金
- 勤務先情報
などがあります。
要はお金を返す能力があるかどうかを見られています。
金利としてもこの図のように大きく変わってきます。
元銀行員が教える不動産投資ローンの融資と金利のポイント | 不動産投資コラム | 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE
不動産投資において融資を受けないと始まらないので個人の状況に合わせて金融機関を選ぶことが重要になってきます。
戸建て投資に適している金融機関
前回紹介した内容で戸建て投資の中でも特に狙うべき物件を紹介させていただきました。
この記事の中であるように築２０〜３０年の物件は大手の銀行などは相手にしてくれないのがほとんどになります。
その中で狙っていくべき金融機関として
- 日本政策金融公庫
- ノンバンク
この２つを軸に考えていく必要があります。
ノンバンクの中でも
- セゾンファンデックス
- 三井住友トラストL&F
- オリックス銀行
などが主流になってきます。
簡単に解説していきます。
セゾンファンデックス
特徴としては
- 築古でも長期融資（２０〜３０年）が可能
- 金利は変動で3.65%
- 頭金は約２０％必要
- 年収制限はなし
- ２０００万円以上の融資は難易度が上がる
以上です。
比較的長期で融資を受けやすいのでキャッシュフローは出やすいのが大きな特徴です。
年収で融資の有無を区切っているところもあるので年収がそこまで高くない方にもおすすめです。
ホームページから申し込みができるので気になる物件があればまずは問い合わせてみましょう。
三井住友トラストL&F
特徴としては
- 融資エリアは基本的に都市部メイン
- 築古でも長期融資（２０〜３０年）が可能
- 金利は2.9〜4.8%
- 頭金は約２０％必要
- 年収制限はなし
- 組成手数料として融資額の2.16%必要
以上になります。
こちらも長期で融資が受けやすいのでキャッシュフローが出やすいです。
ただ融資エリアが限定されているので融資を考えている方は確認が必要になります。
オリックス銀行
特徴としては
- 融資エリアは都市部、近畿、名古屋、福岡がメイン
- 築古だとあまり長期で融資が引けない
- 金利は2.0〜2.5%
- 頭金は明記なし
- 年収５００万円以上から融資可能
- 融資最低額が１０００万円以上
以上になります。
他の２社と比べても特徴が異なっており金利が安いが、その分融資期間や年収や最低融資額が設定されています。
こちらも上手く活用することでキャッシュフローを出すことができるので１つの選択肢として考えておきましょう。
日本政策金融公庫
特徴としては
- 融資エリアは全国
- 融資期間が短め（１０〜１５年）
- 金利は1.21〜2.1%
- 金額によるが頭金は約３０〜４０％必要
以上になります。
融資が短いが金利や安く融資を受けるハードルも低いので現金がある場合だと非常におすすめです。
いい条件で融資を引けることもできるのであとは頑張り次第というところもあります。
まとめ
今回の内容としては不動産投資て重要な項目である融資に関して金融機関ごとの特徴も踏まえて解説させていただきました。
大企業で年収が１０００万円以上ある方でない限り今回紹介した
- 日本政策金融公庫
- ノンバンク
で融資を受けることがほとんどになるでしょう。
戦略としては大きく「現金を残す」のか「金利を安く」するのか「融資期間を長く」するのか様々な視点から考える必要があります。
ノンバンクも会社ごとに特徴が異なってきますので自分の状況や物件の特徴に合わせて選ぶことをおすすめします。