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【不動産投資】戸建て物件を検討する上でチェックすべき10のポイント

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迷えるサラリーマン
戸建て不動産投資に興味を持って物件を探してみたけど、何をどうみたらいいかわからないよ!
今回の内容は物件を選定していくのに重要になってくる見るべきポイントについて解説していくよ!
成り上がりサラリーマン

不動産投資を始めようと思い、不動産投資のサイトを見てみてもなにをどう判断すればいいのか難しいですよね。

せっかく不動産投資をするのであれば額も大きく失敗はできないので絶対に成功する物件を選ぶ必要があります。

そのためには、なぜこの物件を選んだのか明確な理由を言えることが重要です。

そこで今回の内容は中古の戸建て物件を選ぶ上でチェックすべき10のポイントについて解説させていただきます。

今までのブログの中で戸建て不動産投資物件は他の不動産投資と比べても初心者に非常に向いている投資手法とお伝えさせていただきました。

初心者でも始めやすい不動産投資手法ですが、どの物件でも大丈夫という訳ではありませんので失敗しないため最低限見るべきポイントを解説させていただきます。

特にこれから不動産投資を始めようと思っている方にとっては参考になれば幸いです。

こんな方におすすめ

  • 戸建て不動産投資に興味がある方
  • サイトで物件を探しているが良い物件に出会えていない方
  • 物件を選ぶ上で見るべきポイントを明確にしたい方

このような項目に1つでも当てはまりましたら是非最後までご覧下さい。

それでは早速紹介していきます。

検討する上でチェックすべき10のポイント

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タイトルにもあるように戸建て投資物件を検討していく上で今回紹介する10のポイントを押さえておけば大きな失敗はありません。

ただ、これらの条件が全て当てはまっていたとしても必ず成功するというものでもありませんのでご了承ください。

あくまでも物件を選定する上でのチェックポイントとなっておりますのでご参考までにご覧ください。

①再建築が可能か

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【ホームズ】再建築不可とは?再建築不可の物件は買う価値があるのか | 住まいのお役立ち情報

このように建築基準法上の道路(幅員4m以上の道路)に2m以上接していることが再建築可能の条件となっております。

この再建築が可能かどうかは非常に重要なポイントです

そもそも再建築不可というのは今ある物件を壊して新しく建築できないということになります。

そのため、将来的に立て直したり更地にして駐車場などに利用できないことから出口戦略融資を引く際にも金額が影響するので注意が必要です。

参考に戸建て不動産投資を検討する際の金融機関の選び方や戦略を紹介した記事があります。

【不動産投資】戸建て物件の融資について金融機関別の戦略を解説

こちらに関しましてご興味があれば併せてご覧下さい。

このことから再建築可能かどうかはチェックする必要があります。

②土地値

以前の記事で戸建て不動産物件をサイトで選ぶ基準や活用法を解説させていただきましたが土地値も非常に需要になってきます。

【不動産投資】戸建て物件の選び方!事前情報の収集に約立つサイトを紹介

こちらもご興味があれば併せてご覧下さい。

土地値の調べ方はこちらのサイトから調べることができます。

物件の購入を地方で検討しているのであれば

ポイント

大体1坪10〜15万円(平米3〜5万円)

程度を目安に検討していきます。

こちらも出口戦略融資などで大きく影響していきますので事前に調べておきましょう。

③周辺環境

物件を購入する周辺の環境もチェックすべきポイントになっております。

主にチェックする項目としては

ポイント

  • 物件周辺の環境
  •  近隣アパートの空室状況
  • 治安
  • 潰れたお店

などがあります。

特になどが近くにある物件は災害を気をつけなければなりません。

理由としては土砂崩れ氾濫が起こる可能性が高いからです。

そのリスクに関してはこちらのサイトでも確認することができます。

disaportal.gsi.go.jp

近隣のアパートの空室状況や潰れたお店がないかについては新しく住む人が少なくそもそも需要が少ない可能性があります。

住んでいても生活する環境が整っておらず、すぐ転居されてしまう可能性もあるので注意が必要です。

④駐車場

戸建て物件なのでほぼファミリー層がターゲットになってきます。

中心地でさらに駅に近ければ問題はないですがそのような条件での物件の価格が高く採算が取れることがあまり多くはありません。

物件の価格を考慮して立地を郊外と考えた場合、メインの移動手段となる車を停める駐車場は必須になります。

そのため、重要になってくるのが駐車場のサイズ台数

ファミリー層が多いので軽自動車のサイズではあまり需要があないことが予想されます。

また、旦那さんは仕事の通勤用、奥さんが日常で使用する用と2台必要なケースがあるのでこちらも意識して見ましょう。

駐車場のニーズが合う合わないで入居の有無も大きく影響されるので重要なポイントとなってきます。

⑤商業施設と学校

生活していく中で必須なスーパーやホームセンター、また近隣の学校まで徒歩圏内かどうかは実際に生活していく中でポイントになってきます。

車で15分以内のところにスーパーやホームセンターなど密集しているところがあればベストです。

学校に関しても歩いて30分以内の場所にあれば問題はないでしょう。

特に小学校では6年間は通わなければいけませんのでなるべく近くにある方が入居の決まりやすさに影響します。

また、マクドナルドや牛丼チェーンのような若者がいく大手チェーン店が近くにあるとなおいいです。

大手チェーン店のマーケティング力は非常に高く売れる見込みがない地域では出店しないので若者が行きそうなチェーン店があるとポイントが高くなります。

そのような周辺情報などはグーグルマップで事前に調べていきましょう。

www.google.co.jp

⑥間取り

築古物件の場合、デメリットとして考えられることが

注意ポイント

和室が多い

LDK使用ではない

などの問題があります。

特に和室に関しては使い勝手の悪さから住む側も懸念しますし、購入する側もリフォームをするにしてもコストが高くかかってしまうのであまりおすすめできません。

また、LDK使用でないのも一般的な家での家族の過ごし方をイメージするとデメリットです。

ダイニングテーブルで家族で一緒に食事をとり、同じ部屋にソファでテレビを見ながらくつろいでいる絵が想像できるので入居者も生活しやすくなります。

そのため、リビングはそのくらいの広さがないと嫌がられる可能性があるのでなるべ句避けましょう。

そのため、理想的な間取りとしてはこちらのように

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ポイント

  • 和室が少ない
  • リビングが広い(LDK使用)
  • 一部屋が大きい(6畳以上)

特に一軒家だと10畳以上からLDKと定義されるのでこちらもチェックしてきましょう。

⑦家賃相場

戸建て不動産投資はマンションのように1部屋いくらで貸し出すのか基準が不明確な場合が多いです。

そのため、地区での家賃相場というのは利回りが決まる非常に重要なポイントとなっております。

まず、行うこととしては検討している物件の近くにエイブルやアパマンショップのような大手の賃貸仲介会社があることを確認しましょう。

大手の賃貸仲介会社が重要な理由はこちらでも詳しく紹介しております。

【不動産投資】戸建て物件の選び方!事前情報の収集に約立つサイトを紹介

そして賃貸仲介会社2〜3社くらいにヒアリングを行い、検討中の物件は家賃がいくらだと入居が決まりやすいか聞き取りその家賃相場を確認します。

そこで出たおおよその家賃をスーモやホームズなどの賃貸物件検索サイトを見ながら相場通りか照らし合わせてどのくらいの利回りが出るか計算することが必要です。

その利回りを参考にしながら総合的に物件を購入する判断材料にしましょう。

⑧瑕疵の有無

中古物件を検討するのであれば避けられない項目になります。

大体のものはリフォームすればなんとかなりますが、その中でも金額がかかってしまうものがあります。

主な瑕疵としてはこちらです。

ポイント

  • 雨漏り
  • シロアリ
  • 傾き

この3つは物件見学の時に最低限チェックする必要があります。

雨漏りは各部屋の天井を確認して、シロアリは床下を実際に見て見ましょう、傾きはビーダマを転がせばわかるので必ずチェックしましょう。

もしあった場合は、それを交渉の材料にして値下げするかリフォーム代を試算して検討を行っていきましょう。

⑨水回り状況

瑕疵の次にリフォームでお金がかかるのが水回りです。

主な水回りで見るべきポイントとしては

ポイント

  • キッチン
  • トイレ
  • お風呂

この3つになります。

特にトイレがこのように和式だったり

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和式トイレを洋式トイレに交換してみた!恐る恐るのぞいたけど、きれいに交換できますよ~! | 三州瓦の神清 | 地震や台風に強い防災瓦・軽量瓦・天窓・屋根・リフォームのことならなんでもご相談ください。

お風呂の形が一回り古かったり

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知っておきたい!木造アパートのお風呂、バランス釜の改修について|モクチンレシピ

このような場合はリフォームでなんとかなりますが安く済ませるためにも部品は別で購入して自分で取り付けたりと費用をなるべくかけないように考えながらチェックしていきましょう。

万が一大幅な入れ替えが必要な場合はそのリフォーム代も入れて利回りの計算もしていきましょう。

⑩外壁の状況

外壁は賃貸を検討する際、一番に目にするところなので見た目を良くする意味でも重要になってきます。

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このように外壁を指でこすって白くなると劣化している目安になります。

このことをチョーキングと言います。

このような状況になると将来的に雨漏りの可能性もあるので外壁塗装が必要になります。

費用や目安時期などはこちらで詳しく説明しております。

www.tosou-navi.jp

戸建て投資物件検討のポイント まとめ

今回は戸建て投資物件を検討する上でチェックすべき10のポイントを紹介させていただきました。

もちろん、注意すべき点はこれだけではありませんが最低限こちらの項目に関しましてはチェックしていきましょう。

他の不動産投資よりは比較的掛かる費用は少ないですがそれでも決して安い金額ではありません。

損する物件を選ばないように確率を上げるためにもチェックすべきポイントは頭に入れておりましょう。

そもそも戸建て不動産投資がおすすめな理由はこちらで詳しく記載しております。

【不動産投資】中古の戸建てが初心者におすすめである5つの理由

また、その他の資産運用関してはこちらの記事でも紹介しております。

【資産形成】投資初心者でもお金を効率的に増やすおすすめの方法!

投資に興味がある方はこちらもご覧下さい。

最後に戸建て物件のポイントはこちらの本でも詳しく紹介されています。

特にリフォームに関しては詳しく紹介されているのでこちらもご興味がありましたらぜひご覧ください。

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