いざ不動産投資を始めようと思っても検討すべきポイントを理解していないと判断するのも難しいのではないでしょうか。
今後物件を検討していく中で実際に選ぶ上でチェックすべき１０ のポイントについて解説させていただきます。
今までのブログの中で戸建て投資物件は他の不動産投資と比べても初心者に非常に向いている投資手法とお伝えさせていただきました。
初心者でも始めやすい不動産投資手法ですが、どの物件でも大丈夫という訳ではありませんので失敗しないため最低限のポイントを紹介させていただきます。
戸建て投資物件が初心者に向いている理由はこちらで詳しく紹介しております。
それでは早速紹介していきます。
チェックすべきポイント
タイトルにもあるように戸建て投資物件を検討していく上で１０ のポイントを押さえておけば大きな失敗はありません。
ただ、これらの条件が全て当てはまっていたとしても必ず成功するというものでもありませんのでご了承ください。
あくまでも物件を選定する上でのチェックポイントとなっておりますのでご参考までにご覧ください。
再建築が可能か
このように建築基準法上の道路（幅員４m以上の道路）に２m以上接していることが再建築可能の条件となっております。
この再建築が可能かどうかは非常に重要なポイントとなってきます。
そもそも再建築不可というのは今ある物件を壊して新しく建築できないということになります。
そのため今後、立て直したり更地にして駐車場などに利用できないことから出口戦略や融資を引く際にも金額が影響していきます。
ちなみに金融機関の選び方はこちらになります。
このことから再建築可能かどうかはチェックする必要があります。
土地値
前回の記事でも紹介させていただきましたが土地値も非常に需要になってきます。
こちらのサイトで土地値を調べることができます。
地方で検討しているのであれば、大体１坪１０〜１５万円（平米３〜５万円）程度を目安に検討していきます。
こちらも出口戦略や融資などで大きく影響していきます。
周辺環境
主にチェックする項目としては
- 物件周辺の環境
- 近隣アパートの空室状況
- 治安
- 潰れたお店
などがあります。
特に山や川などが近くにある物件は災害を気をつけなければなりません。
こちらから確認することができます。
近隣のアパートの空室状況や潰れたお店がないかについては新しく住む人が少なくそもそも需要が少ない可能性があります。
住んでいても生活する環境が整っておらず、すぐ転居されてしまう可能性もあるので注意が必要です。
駐車場
戸建て物件なのでほぼファミリー層がターゲットになってきます。
中心地の駅に近ければ問題はないですがそのような条件の物件はないと考えても良いのでメインの移動手段となる車を停める駐車場は必須になります。
そのため、重要になってくるのが駐車場のサイズと台数。
軽自動車のサイズではあまり需要がありませんし、旦那さんは仕事の通勤用、奥さんが日常で使用する用と２台必要なケースがあるのでこちらも意識して見ましょう。
商業施設と学校
生活していく中で必須なスーパーやホームセンター、また近隣の学校まで徒歩圏内かどうかは実際に生活していく中でポイントになってきます。
車で１５分以内のところにスーパーやホームセンターなど密集しているところがあればベストです。
学校に関しても歩いて３０分以内の場所にあればベストです。
特に小学校では６年間は通わなければいけませんのでなるべき近くにある方が生活はしやすくなります。
また、マクドナルドや牛丼チェーンのような若者がいく大手チェーン店が近くにあると検討ポイントが高くなります。
大手チェーン店のマーケティング力は非常に高く売れる見込みがない地域では出店しないので若者が行きそうなチェーン店があるとポイントが高くなります。
周辺情報などはグーグルマップで事前に調べていきましょう。
間取り
築古物件の場合はどうしても「和室が多い」、「LDK使用ではない」などの問題があります。
特に和室に関しては使い勝手の悪さから住む側も懸念しますし、購入する側もリフォームをするにしてもコストが高くかかってしまうのであまりおすすめできません。
また、LDK使用でないのも一般的な家での家族の過ごし方をイメージするとダイニングテーブルで家族で一緒に食事をとり、同じ部屋にソファでテレビを見ながらくつろいでいる絵が想像できます。
そのため、リビングはそのくらいの広さがないと嫌がられる可能性があるのでなるべ句避けましょう。
そのため、理想としてはこちらのように
- 和室が少ない
- リビングが広い（LDK使用）
- 一部屋が大きい（６畳以上）
特に一軒家だと１０畳以上からLDKと定義されるのでこちらもチェックしてきましょう。
家賃相場
利回りが決まるかなり重要なポイントです。
まずは検討している物件の近くにエイブルやアパマンショップのような大手の賃貸仲介会社があることを確認しましょう。
詳しい理由はこちらでも紹介しております。
そして２〜３社くらいに検討している物件は家賃がいくらくらいだと入居が決まりやすいかヒアリングを行いおおよその家賃相場を確認します。
そこで出たおおよその家賃をスーモやホームズなどの賃貸物件検索サイトを見ながら相場通りか照らし合わせてどのくらいの利回りが出るか計算する必要があります。
そこで出た利回りを参考にしながら総合的に物件を購入する判断材料にしましょう。
瑕疵の有無
大体のものはリフォームすればなんとかなりますが、その中でも金額がかかってしまうものがあります。
それは
- 雨漏り
- シロアリ
- 傾き
この３つになります。
この３つを物件見学の時にチェックする必要がありますので雨漏りは各部屋の天井を確認して、シロアリは床下を実際に見て見ましょう、傾きはビーダマを転がせばわかるので必ずチェックしましょう。
水回り状況
瑕疵の次にリフォームでお金がかかるのが水回りです。
- キッチン
- トイレ
- お風呂
この３つになります。
トイレが和式だったり
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お風呂が古かったり
リフォームでなんとかなりますが安く済ませるように部品は別で購入して自分で取り付けたりと費用をなるべくかけないように考えながらチェックしていきましょう。
万が一大幅な入れ替えが必要な場合はそのリフォーム代も入れて利回りの計算もしていきましょう。
外壁の状況
このように外壁を指でこすって白くなると劣化している目安になります。
このことをチョーキングと言います。
このような状況になると将来的に雨漏りの可能性もあるので外壁塗装が必要になります。
費用や目安時期などはこちらで詳しく説明しております。
まとめ
今回は戸建て投資物件を検討する上でチェックすべき１０のポイントを紹介させていただきました。
もちろん、注意すべき点はこれだけではありませんが最低限こちらの項目に関しましてはチェックしていきましょう。