いざ不動産投資を始めようと思っても物件の見るべきポイントを理解していないと購入してもいいか判断するのも難しいのではないでしょうか。
そこで今回の内容は今後物件を検討していく中で実際に物件を選ぶ上でチェックすべき１０のポイントについて解説させていただきます。
今までのブログの中で戸建て不動産投資物件は他の不動産投資と比べても初心者に非常に向いている投資手法とお伝えさせていただきました。
初心者でも始めやすい不動産投資手法ですが、どの物件でも大丈夫という訳ではありませんので失敗しないため最低限見るべきポイントを解説させていただきます。
戸建て不動産投資物件が初心者に向いている理由はこちらで詳しく紹介しております。
こんな方におすすめ
- 戸建て不動産投資に興味がある方
- 物件を探すポイントがまだ不明確の方
- 給料以外の収入源を得たいと思っている方
このような項目に１つでも当てはまりましたら是非最後までご覧下さい。
それでは早速紹介していきます。
チェックすべきポイント
タイトルにもあるように戸建て投資物件を検討していく上で今回紹介する１０のポイントを押さえておけば大きな失敗はありません。
ただ、これらの条件が全て当てはまっていたとしても必ず成功するというものでもありませんのでご了承ください。
あくまでも物件を選定する上でのチェックポイントとなっておりますのでご参考までにご覧ください。
①再建築が可能か
このように建築基準法上の道路（幅員４m以上の道路）に２m以上接していることが再建築可能の条件となっております。
この再建築が可能かどうかは非常に重要なポイントとなってきます。
そもそも再建築不可というのは今ある物件を壊して新しく建築できないということになります。
そのため今後、立て直したり更地にして駐車場などに利用できないことから出口戦略や融資を引く際にも金額が影響していきます。
参考に戸建て不動産投資を検討する際の金融機関の選び方はこちらになります。
ご興味があれば併せてご覧下さい。
このことから再建築可能かどうかはチェックする必要があります。
②土地値
以前、戸建て不動産物件をサイトで選ぶ基準や活用法を紹介した記事でも解説させていただきましたが土地値も非常に需要になってきます。
こちらもご興味があれば併せてご覧下さい。
土地値の調べ方はこちらのサイトから調べることができます。
物件の購入を地方で検討しているのであれば
ポイント
大体１坪１０〜１５万円（平米３〜５万円）
程度を目安に検討していきます。
こちらも出口戦略や融資などで大きく影響していきますので事前に調べておきましょう。
③周辺環境
物件を購入する周辺の環境もチェックすべきポイントになっております。
主にチェックする項目としては
ポイント
- 物件周辺の環境
- 近隣アパートの空室状況
- 治安
- 潰れたお店
などがあります。
特に山や川などが近くにある物件は災害を気をつけなければなりません。
理由としては土砂崩れや氾濫が起こる可能性が高いからです。
そのリスクに関してはこちらのサイトでも確認することができます。
近隣のアパートの空室状況や潰れたお店がないかについては新しく住む人が少なくそもそも需要が少ない可能性があります。
住んでいても生活する環境が整っておらず、すぐ転居されてしまう可能性もあるので注意が必要です。
④駐車場
戸建て物件なのでほぼファミリー層がターゲットになってきます。
中心地でさらに駅に近ければ問題はないですがそのような条件での物件は予算に合わないので郊外と考えた場合、メインの移動手段となる車を停める駐車場は必須になります。
そのため、重要になってくるのが駐車場のサイズと台数。
ファミリー層が多いので軽自動車のサイズではあまり需要があないことが予想されます。
また、旦那さんは仕事の通勤用、奥さんが日常で使用する用と２台必要なケースがあるのでこちらも意識して見ましょう。
駐車場のニーズが合う合わないで入居の有無も大きく影響されるので重要なポイントとなってきます。
⑤商業施設と学校
生活していく中で必須なスーパーやホームセンター、また近隣の学校まで徒歩圏内かどうかは実際に生活していく中でポイントになってきます。
車で１５分以内のところにスーパーやホームセンターなど密集しているところがあればベストです。
学校に関しても歩いて３０分以内の場所にあればベストです。
特に小学校では６年間は通わなければいけませんのでなるべき近くにある方が生活はしやすくなります。
また、マクドナルドや牛丼チェーンのような若者がいく大手チェーン店が近くにあると検討ポイントが高くなります。
大手チェーン店のマーケティング力は非常に高く売れる見込みがない地域では出店しないので若者が行きそうなチェーン店があるとポイントが高くなります。
そのような周辺情報などはグーグルマップで事前に調べていきましょう。
⑥間取り
築古物件の場合、デメリットとして
注意ポイント
・「和室が多い」
・「LDK使用ではない」
などの問題があります。
特に和室に関しては使い勝手の悪さから住む側も懸念しますし、購入する側もリフォームをするにしてもコストが高くかかってしまうのであまりおすすめできません。
また、LDK使用でないのも一般的な家での家族の過ごし方をイメージするとデメリットになってしまいます。
ダイニングテーブルで家族で一緒に食事をとり、同じ部屋にソファでテレビを見ながらくつろいでいる絵が想像できます。
そのため、リビングはそのくらいの広さがないと嫌がられる可能性があるのでなるべ句避けましょう。
そのため、理想的な間取りとしてはこちらのように
ポイント
- 和室が少ない
- リビングが広い（LDK使用）
- 一部屋が大きい（６畳以上）
特に一軒家だと１０畳以上からLDKと定義されるのでこちらもチェックしてきましょう。
⑦家賃相場
戸建て不動産投資はマンションのように１部屋いくらで貸し出すのか基準が不明確となっております。
そのため、地区での家賃相場というのは利回りが決まる非常に重要なポイントです。
まず、行うこととしては検討している物件の近くにエイブルやアパマンショップのような大手の賃貸仲介会社があることを確認しましょう。
大手の賃貸仲介会社が重要な理由はこちらでも詳しく紹介しております。
そして賃貸仲介会社２〜３社くらいにヒアリングを行い、検討中の物件は家賃がいくらだと入居が決まりやすいか聞き取りその家賃相場を確認します。
そこで出たおおよその家賃をスーモやホームズなどの賃貸物件検索サイトを見ながら相場通りか照らし合わせてどのくらいの利回りが出るか計算する必要があります。
その利回りを参考にしながら総合的に物件を購入する判断材料にしましょう。
⑧瑕疵の有無
中古物件を検討するのであれば避けられない項目になります。
大体のものはリフォームすればなんとかなりますが、その中でも金額がかかってしまうものがあります。
それは
ポイント
- 雨漏り
- シロアリ
- 傾き
この３つになります。
この３つは物件見学の時に最低限チェックする必要があります。
雨漏りは各部屋の天井を確認して、シロアリは床下を実際に見て見ましょう、傾きはビーダマを転がせばわかるので必ずチェックしましょう。
もしあった場合は、それを交渉の材料にして値下げするかリフォーム代を試算して検討を行っていきましょう。
⑨水回り状況
瑕疵の次にリフォームでお金がかかるのが水回りです。
主な水回りとしては
ポイント
- キッチン
- トイレ
- お風呂
この３つになります。
特にトイレがこのように和式だったり
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お風呂の形が一回り古かったり
このような場合はリフォームでなんとかなりますが安く済ませるためにも部品は別で購入して自分で取り付けたりと費用をなるべくかけないように考えながらチェックしていきましょう。
万が一大幅な入れ替えが必要な場合はそのリフォーム代も入れて利回りの計算もしていきましょう。
⑩外壁の状況
外壁は賃貸を検討する際、一番に目にするところなので見た目を良くする意味でも重要になってきます。
このように外壁を指でこすって白くなると劣化している目安になります。
このことをチョーキングと言います。
このような状況になると将来的に雨漏りの可能性もあるので外壁塗装が必要になります。
費用や目安時期などはこちらで詳しく説明しております。
まとめ
今回は戸建て投資物件を検討する上でチェックすべき１０のポイントを紹介させていただきました。
もちろん、注意すべき点はこれだけではありませんが最低限こちらの項目に関しましてはチェックしていきましょう。
他の不動産投資よりは比較的掛かる費用は少ないですがそれでも決して安い金額ではありません。
損する物件を選ばないように確率を上げるためにもチェックすべきポイントは頭に入れておりましょう。
そもそも戸建て不動産投資がおすすめな理由はこちらで詳しく記載しております。
是非併せてご覧下さい。
また、資産運用（投資）全般に関してはこちらの記事でも紹介しております。
投資に興味がある方はこちらもご覧下さい。